SCPI 10 points à regarder en cette période de hausse des taux.
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont une option d’investissement intéressantes pour les avantages qu’elles offrent en termes de stabilité dans leurs revenus. Par ailleurs en période d’inflation et de hausse des taux, de bonnes affaires peuvent être faites. Cependant, avec une multitude de SCPI disponibles sur le marché, il est impératif de savoir comment choisir la SCPI qui correspond le mieux à tes objectifs financiers, à ton profil d’investisseur et au contexte économique actuel. Voici les principaux critères à prendre en compte lors de ta sélection :
1. Typologie d’Investissement
Chaque SCPI se spécialise dans un type d’actifs immobiliers spécifique. Il peut s’agir de bureaux, de commerces, de résidences santé ou tourisme, d’hôtellerie, d’entrepôts logistiques, résidentiel ou d’autres catégories. Certaines SCPI diversifient aussi les différentes typologies d’immobilier.
Quelques exemples :
- Bureaux : Corum Eurion
- Commerces : Cristal rente
- Santé : Perial PF Hospitalité Europe
- Résidentiel : Kyaneos Pierre
2. Secteur Géographique
La localisation des biens immobiliers détenus par la SCPI est aussi un élément important. Effectivement les différents marchés ne réagissent pas de la même façon et ne comporte pas les mêmes risques. La France est un pays où l’on pratique beaucoup le crédit à taux fixe qui est un des critères pour lequel le marché est moins réactif en termes de volatilité par rapport à d’autres pays européen. De la même façon le rendement immédiat d’un bien immobilier et le risque associé n’est pas le même dans une petite ville ou dans une capitale européenne … Il est à noter que la fiscalité peut aussi être différente et plutôt attractive dans certains cas …
Quelques exemples :
- Région française : Kyaneos Pierre
- Angleterre, Pologne : Corum XL
- Région parisienne : Perial PF Grand Paris
- Pays Bas, Irlande : Corum Eurion
3. Qualité de la Gérance Passée
Les performances passées de la gestion de la SCPI a aussi son importance. Pour cela on peut analyser plusieurs critères : le TRI (taux de rendement interne) qui représente le rendement global (distribution + augmentation du prix des parts), le TOF (taux d’occupation financier) qui représente le niveau de vacances locatives, le taux de distribution qui est le niveau de revenu par part distribué par la SCPI (tous les mois ou tous les trimestres).
Quelques exemples :
- TOF : Corum Eurion à un TOF qui dépasse 100% (suite à une double location d’un bien)
- TOF : Kyaneos Pierre à un TOF de 76,5% mais cette SCPI résidentiel fait beaucoup de travaux dans ses logements ce qui explique en partie ce TOF bas.
- TRI et TD : La SCPI Selectipierre 2 a un TRI de 14,3%/an sur 20 ans et un taux de distribution de 4,04% en 2022.
- TRI et TD : La SCPI Pierval Santé a un taux de distribution 2022 de 5,35% et un TRI de 3,81% sur 10 ans.
4. Niveau de Collecte Récente
Dans une période de fortes augmentations des taux comme en ce moment, le prix de l’immobilier et plus particulièrement professionnel et encore plus particulièrement étranger suit une tendance baissière, cependant les revenus reste les mêmes voir augmentent avec l’inflation. En période de baisse ça peut être une très bonne opportunité d’entrée sur le marché et d’acheter de nouveaux biens. Pour cela il est judicieux de le faire avec une SCPI dont le pourcentage de nouvelle collecte sur les derniers trimestres est important afin de profiter de cette baisse de prix de l’immobilier.
Quelques exemples :
- La SCPI Selectipierre 2 a eu une décollecte de –0,6% au premier semestre 2023.
- La SCPI Corum Eurion a eu une collecte de +51,9% au premier semestre 2023.
5. Taille de la SCPI
La taille de la SCPI peut influencer sa capacité à gérer efficacement son portefeuille. Les SCPI de taille plus importante peuvent avoir une meilleure diversification. Mais attention aux SCPI qui ne mettent pas de limite dans leur collecte lors des cycles haut de l’immobilier.
6. Niveau d’Endettement et Type d’Emprunt
Un endettement excessif d’une SCPI peut augmenter le risque, tandis que le type d’emprunt (fixe ou variable, in fine ou amortissable) peut avoir des implications sur la stabilité des performances financières de la SCPI en particulier en période de taux qui remontent.
Quelques exemples :
- La SCPI Sofidy Europe invest a un taux d’endettement de 2,7% à taux fixe et in fine (remboursement du capital en fin de prêt) avec une maturité a 8 ans.
- La SCPI Pierre Capitale a un taux d’endettement de 29% en crédit in fine à taux variable.
8. Décote ou Surcote
La valeur de part d’une SCPI peut être de plus ou moins 10% en dessous ou au-dessus de la valeur de ses actifs sous-jacents et des frais nécessaires à leur acquisition. Tu peux donc dès l’achat avoir des actifs sous jacents supérieurs à ton achat.
Quelques exemples :
- La SCPI Perial PF Hospitalité Europe est surcotée de 1,9%
- La SCPI Cristal life est décotée de 9,2%
9. Devise des Investissements
Si la SCPI investit dans des biens à l’étranger, la devise peut jouer un rôle dans la performance de ton investissement. Par exemple Corum XL a acquis des biens majoritairement en Angleterre mais aussi en Pologne, l’essentiel de ses loyers et actifs sont donc libellés en Livre sterling et en Zloty comme tes loyers te sont reversés en Euros la fluctuation de la livre sterling et du zloty peut impacter ton investissement à la hausse comme à la baisse.
10. Fiscalité
Si tu investis dans des SCPI qui investissent à l’étranger tu ne paieras pas de prélèvements sociaux et tu auras une fiscalité différente de si tu investis dans des SCPI française. De la même façon si tu investis au travers une société ou d’une assurance vie ou en direct, en nue propriété avec un démembrement … Le démembrement temporaire peut aussi être très intéressant pour les chefs d’entreprises par exemple, il leur permet d’optimiser leur IS et leur patrimoine personnel.
Je suis là pour voir avec toi si un investissement dans des SCPI est pertinent vis-à-vis de tes objectifs, et si oui t’accompagner dans le choix de celles-ci et de la façon de les acquérir. Par ailleurs je suis rémunéré au succès. Si mes préconisations et les solutions proposées vous conviennent, alors je serai rémunéré par les partenaires que je vous aurai proposés et avec lesquels vous aurez décidé de travailler. C’est un principe de courtage sans honoraire ni frais de courtage.